Sobre a operação

A Emcash firmou parceira com a MRV, maior construtora da América Latina, para financiamento do kit acabamento premium dos clientes que aquiriram imóveis ainda no período de obra do respectivo empreendimento.

O cliente que adquiriu um imóvel da MRV tem acesso ao portal Mundo da Casa, com uma diversidade de produtos e soluções para o seu novo lar, com conteúdo e benefícios exclusivos para mobiliar, decorar ou personalizar sua casa do seu jeito. Nos casos dos empreendimentos que ainda estão em fase de fundação e/ou inicial de construção, o projeto de kit acabamento premium MRV, é uma solução confiável para os clientes que queiram receber o imóvel com mais sofisticação, conforto e qualidade.

O financiamento do kit acabamento através da Emcash, garante uma condição de pagamento com “cabe no bolso” deste cliente, principalmente levando em consideração que este já tem uma prestação do financiamento do imóvel com uma instituição financeira para pagamento mensal.

Assim, os títulos de dívida emitido pelo tomador e endossado pela EMCASH têm o objetivo de proporcionar ganhos de capital acima da CDI (Selic) para o investidor. Através da gestão da carteira de títulos de Cédulas de Créditos Bancários, a EMCASH efetua toda a gestão da carteira, o serviço de cobrança e negativação do devedor em caso de insolvências.

A CCB emitidas neste produto trata-se de um título que não possui garantias reais do bem, contudo a EMCASH efetuar um robusto processo de avaliação do crédito, incluindo agregando outras garantias como avalistas, segunda renda ou outros bens, quando requerido, a fim de criar um processo consistente no caso que seja necessário a cobrança extrajudicial e/ou judicial.

Sobre a oferta

O público-alvo são os investidores em geral, pessoas físicas e jurídicas, bem como fundos de investimentos, fundos patrimoniais, entidades autorizadas a funcionar pelo BACEN, grupos registrados na CVM, entidades abertas e fechadas de capitalização, que tem como perfil de investimento títulos de dívida com emissão de cédulas de crédito bancário – CCB.

As operações são realizadas após rigoroso processo de análise de risco, priorizando sempre uma boa relação risco e retorno. A política de crédito da Emcash foi desenvolvida com base em uma análise histórica dos últimos 18 meses que este produto tem operação com a MRV, buscando atender regras de diversificação do risco e retorno de investimento esperado.

A média histórica da carteira da MRV foi de 18% para uma distribuição semelhante de risk score de clientes. A carteira aceita uma inadimplência máxima de 45% sem comprometimento do principal, conforme alocação da pulverização dos títulos e a relação entre score de risco dos títulos.

A construção de uma carteira de investimento com pulverização em um volume de títulos e diversificação do risco alocação a diferente rating é fundamental para capacidade de diluição do potencial perda com inadimplências e, consequente, realização do retorno do investimento estimado.

Estrutura da operação

O Instrumento Particular de Emissão de Cédulas de Crédito Bancário, é um título de dívida emitidos sob a Forma Escritural e sem a garantia real do bem, formalizado pelo cliente no ato da aquisição de um bem ou serviço junto a empresa parceira da Emcash. Na qualidade de emitente das CCB, o cliente celebra uma confissão de dívida junto a instituição financeira, EMCASH Serviços Financeiros S.A., a qual posteriormente endossa para o efetivo credor e investidor deste título no mercado.

As CCB – cédulas de crédito bancárias serão emitidas de forma nominativa e escritural. Serão reconhecidos como comprovante de titularidade o extrato de posição de custódia emitidos pela EMCASH e registrado junto ao BACEN. 

Empresa e os empreendedores

A MRV é a maior incorporadora e construtora da América Latina no segmento de Empreendimentos Residenciais de baixa e média renda, com 42 anos de atuação, presente em 162 cidades. Ao longo de sua história, teve como foco, desde sua constituição, a atuação na área de construção de empreendimentos residenciais populares voltados para a população de baixa e média renda, todavia, ao longo dos últimos anos, o escopo de atuação da Companhia foi ampliado, possibilitando a exploração de novos mercados, com novas oportunidades de crescimento. 

A Companhia, ao longo dos últimos anos, vem diversificando sua linha de negócios e produtos, com o objetivo de melhor atender à crescente demanda do mercado imobiliário residencial. A Companhia é hoje uma plataforma de soluções habitacionais completa, capaz de fornecer a melhor opção de moradia para o momento de vida de cada cliente, seja através da aquisição de apartamentos da MRV. A liderança no setor residencial de baixa renda, possibilita um maior controle de custos e despesas operacionais e prestação de serviço de alta qualidade na incorporação, expertise na aquisição de terrenos e método construtivo eficiente com implementação de novas tecnologias que propiciam aumento de produtividade.

Informações financeiras no site: www.ri.mrv.com.br

Liquidez do investimento

Os investimentos em títulos de dívidas através de CCB – cédulas de crédito bancárias endossadas pela Emcash para os investidores não tem liquidez e não possui garantia pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC. 

Os recursos a ser investido devem estar disponíveis em conta corrente do investidor no ato do investimento, sendo o valor debitado de imediato no momento da confirmação pelo investidor através do aplicativo da Emcash.

Os títulos possuem pagamentos mensais e consecutivo conforme a respectiva liquidação das parcelas pelo tomador do recurso com base no número de parcelas inicialmente acordado.  Em caso de atraso no pagamento ou inadimplência, a liquidação da respectiva parcela para o investidor fica pendente, até a efetiva liquidação por parte do tomador. 

A Emcash é responsável por todo o processo de gestão de carteira, cobrança e negativação do tomador, em caso de atraso ou não pagamento de alguma parcela. Contudo, a Emcash não tem qualquer responsabilidade ou presta garantia para o investidor quanto a liquidez dos investimentos. 

A composição de uma carteira de investimentos com múltiplos títulos é importante para a diluição do risco existente de inadimplência. A concentração de investimentos em poucos títulos pode alavancar o risco de perdas a nível superior à média histórica apresentada da carteira, bem como podendo comprometer perda do principal investido. 

Risco e Retorno Estimado

O retorno estimado da operação está associado as variáveis que podem interferir diretamente na capacidade de liquidez de cada título e, consequentemente, na capacidade diluição do risco da carteira de investimentos de cada investidor. É recomendado ao investidor construir uma carteira de investimento visando pulverizar o risco da inadimplência em diversos títulos e diversificar em títulos com diferentes escoragem de risco.

O retorno estimado do investimento foi calculado com base na média de perda histórica da carteira deste produto operado nos últimos 18 meses pela Emcash. A escoragem de risco é apurada individualmente por cada título emitidos avaliando variáveis na modelagem de crédito que escora o risco de liquidez de cada cliente. Estas variáveis levam em consideração, principalmente, faixa salarial do cliente, comprometimento de renda, prazo de pagamento (parcelamento) do empréstimo, idade do cliente, local de residência e garantias apresentadas e agregadas na CCB pelo tomador.

Desta forma, a simulação abaixo leva em consideração uma estimativa de retorno de uma carteira de investimentos considerando o risco de inadimplências de um percentual dos títulos, conforme abaixo:

A estimativa de retorno da carteira, por se um título de renda pré-fixado, supera significativamente ao índice de inflação (IPCA) projetada para os próximos 5 anos, bem como projeta um retorno muito superior que os títulos de renda fixa negociados pelos bancos tradicionais, atrelados ao indicado do CDI.

O retorno do investimento de uma carteira de score de risco A, mesmo estimando um potencial inadimplência de 20% sobre a carteira, demonstra um potencial de retorno superior ao CDI, conforme demonstrado abaixo:

O investimento em título de dívida endossados e gerenciado pela Emcash, são títulos de risco, e a estimativa de retorno está diretamente relacionada com a capacidade de pulverização da carteira e diluição da escoragem de riscos. Investimento em uma carteira em poucos títulos pode potencializar a perda financeiras da inadimplência comprometendo o retorno financeiro da carteira e, até mesmo, a perda parcial ou total do principal investido. 

Tributação sobre o ganho financeiro

Os rendimentos decorrentes dos juros do título de uma CCB, como também os ganhos de capital, auferidos na venda desses papéis no mercado, são tributados na fonte para pessoa física ou jurídica, sendo todo e qualquer rendimento, mesmo que não tenha sofrido retenção na fonte, deve ser declarado, conforme art. 55 da IN RFB 1585/2015.

A Emcash efetua a retenção Imposto de Renda retido na fonte no ato de cada liquidação do pagamento da parcela decorrente da apuração do juros auferido naquela parcela. O contribuinte sendo pessoa física ou jurídica deve declarar os ganhos auferidos e o o Imposto de Renda retido conforme previsão legal.